目前内地一、二手楼交易接近停滞。

9月卖楼20年最差一线城市长假近零成交

作为内地楼市传统销售旺季的「金九银十」，今年可谓名存实亡。内地房企9月卖楼数据不仅失色，更被券商形容为表现「过去20年来最差」，就连十一长假期的销情亦未见起色。专家指出，中国恒大(03333)债务危机影响楼市交投气氛，市民根本「唔够胆买楼」，房企很大机会未能实现今年全年的销售目标。

在港上市房企陆续披露9月卖楼成绩，普遍呈双位数跌幅。中原地产监测数据显示，十一长假期间，内地一线城市的一、二手楼均接近零成交；三、四线城市的「返乡置业潮」也未能如期而至。

贷款收紧碍买家入市

交银国际研究部联席董事谢骐聪分析，就连「恒大咁大间（房企）都交唔到楼」，市民都倾向「睇定啲先」，加上买楼人士主要是需要按揭贷款的「刚需」人士（即用家），在贷款额度偏紧加上审批放缓下，销售自然受影响。若情况持续，则房企很大机会无法完成全面目标。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前全国房贷放款周期普遍在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，以致全国楼市一、二手楼交易接近停滞，上海、深圳及北京成交量已跌至历史低点。

旨在控制内房债务增长的「三道红线」措施去年推出后，房企无疑更依赖销售回笼资金。商品房预售乃内地发展商一项重要资金来源，但销售势头转弱下，通过此方式筹集现金的难度大增。

谢氏指，情况未去到「冇楼卖」，但房企要「焗住暂停投资」，信贷评级处单「B」或以下的房企基本上无法发行境外美元债，要靠自有销售资金处理债务。他相信房企要捱一段时间，倘情况持续，不排除更多与花样年(01777)相近规模的房企「爆煲」。

在恒大债务危机爆发以来，内地政府未有释出救助信号之余，把该企债务「爆煲」影响降到最低的意图明显。谢表示，目前房策重点并非房企会否「出事」，但调控会否放松或重新调整，将视乎地方政府的财政压力会否影响城投兑付，或楼市会否大跌。

据穆迪分析，房地产行业占内地国内生产总值（GDP）达14%，连同相关供应链对内地经济贡献比重更高达25至30%，所以任何楼市活动转弱，都会拖累经济活动放缓。

中国人民大学重阳金融研究院首席经济学家廖群预计，在房地产活动转弱、疫情爆发、限电政策加上互联网产业的整顿等，将导致第三季经济增长放缓至5.2%，第四季增长降至4.5%，全年则料升8.2%。

券商料楼市「软着陆」

廖氏称，楼市调控于下半年起加强，直接反映在第三季销售及卖地活动上。惟房地产仍是内地重要经济支柱，就算内地要降低对房地产的依赖，也不可能降至零，故他相信调控今年不会再升级。

建银国际相信，内地楼市可能会「软着陆」，因中国人民银行等金融监管部门已会同24家主要银行力求稳定楼市，且部分城市按揭利率在边际上有所放松。无论如何，长远地产开发商的投资前景将会「平淡无奇」，因行业基本面已恶化，且政策明显要房地产与经济分道扬镳（Decouple），故看好物业管理多过房地产开发企业。