每年的三月份是上市公司发布财报的集中期，上市房企亦不例外。上市公司发布财报，从社会公共层面来说是为了公布上一年的业绩、利润、常规业务、新业务开展情况、股价及股东收益等，让各界对该公司的经营状况有一个全面的了解，便于股民和机构进行投资参考。从经济领域的专业角度而言，财报则更像是一张答卷，给证券管理部门一个考察的依据，上市公司的股票得以继续发行，反之如果财报不发布或推迟发布，上市公司则将面临停牌处罚。

差等生不肯交考卷

拖延理由五花八门

财报是把“双刃剑”，不发布面临处罚，发布了如果数据不够漂亮，则将面临股价下跌、市场信心缺失的风险。这把“双刃剑”对于2021年刚刚经历行业深度调整的一些上市房企们来说，可以说是一个两难选择题。

距离3月31日的最后节点已经过去一周多，很多上市房企的财报依然难产。新力控股不发财报的理由是，公司没人，做财报的主要雇员离职；世茂延发财报的理由是，受疫情影响，管理层人员被隔离；佳兆业则表示受深圳疫情影响，总部大楼被封。有不少交不出财报的房企，直接将原因归结为公司裁员太狠，没人做事，所以交不出财报。这些房企用疫情不可抗力为理由，拖着不交财报，更像是在给自己找一个相对合适的解释和理由。

也有一类房企用一种相对“巧妙”的方式，规避“财报表现不佳”带来的市场风险，就是向多年合作的会计师事务所“求援”，希望会计师们能“大笔一挥”，在自己的财报上爽快签字，为其财报信用背书。

今年1月28日，港资房企合生创展股价遭遇了自2009年以来的最大跌幅，盘中一度跌逾三成，一天市值便蒸发60多亿港元。引发这场股价意外暴跌的并不是资本市场常见的债券兑付危机，而是老伙计“普华永道”的突然辞职。前一天，合生创展官宣辞退合作18年的审计所——普华永道，解释理由是双方未对2021财年的审计费用达成共识。普华永道则说“尚未收到要求合生创展补充的详细材料，导致无法执行相应的审计程序”。言下之意，合生创展提交的审计资料不全，财务不够透明，自然财报也就无法签字了。

北京京师律师事务所李俊祥律师向本报表示，因为“审计费用未达成一致”，会计师事务所提出辞职，只是一种比较委婉的表述，实则是会计师事务所不愿背上巨大的信用风险。2015年，普华永道就曾陷入一场与佳兆业的财务造假纠纷中，最终双方合作决裂。2021年恒大“爆雷”后，与之合作有17年之久的普华永道遭到香港财务汇报局的质疑，原因是普华永道在恒大2020年财报审计意见中，只发表了无保留意见，并没有提及其经营的不确定性。

站在房企角度，每年支付给会计师事务所的费用高达数千万（碧桂园2019年费用是3560万元，融创为2470万元，世茂为2415万元，雅居乐为1825万元），自然希望能“买来”一份漂亮的财报，而会计师事务所审计方面要对房企的银行存款、联营项目、少数股东权益和物企贸易应收款项等方面进行审查，以规避自身可能出现的行业信用风险。据熟悉相关审计业务的业内人士透露，房企的负债和利润水平存在着一定的调节空间，这是业内共知的秘密，例如明股实债的操作手法、调节结转结算释放节奏以控制财务状况等。2010年后房企们的盈利能力直线“下降”，财报制作水平也越来越“高”，很多会计师都不一定能看明白。

2021年房地产行业业绩并不如意。来自同花顺数据表明，截止2022年3月30日，在证监会行业分类下的125家上市房企中，有61家发布了业绩预警。其中，首亏的有13家，预亏的有12家，预减的有16家。业绩不如去年的房企占比达到了67.2%。

“市场虽然不好，但财报不能不漂亮”。楼市下行期，房企自己能“做”出漂亮的财报，但需要头部会计师事务所签字，给出信用背书，信用压力自然传导到了会计师事务所身上。而一些国际头部会计师事务所出于爱惜自己“羽毛”的考虑，不愿意用自己多年积累的信誉做交易。于是，在今年3月31日港股上市公司发布上一年财报的截止日期之前，许多头部会计师事务所与上市房企“和平分手”，转而跟一些小型会计师事务所合作。

优等生信心不减

地产业还是超十万亿大市场

今年的年报发布季，地产行业充斥着愁云惨淡的氛围。敢于面对公众和股东，赶在最后截止日期之前公开发布财报的房企则是真正的实力派，万科便是其中的代表。

3月31日，万科董事会主席郁亮走上主讲台时不再像往年那样的从容和潇洒，黑西装白衬衫，干练与职业之余也透露出一份凝重与严肃。郁亮说，自己在业绩会前的一个夜晚心中十分忐忑，就像一个学生没考好试，拿着成绩单给父母看一样。忐忑的原因正是2021年万科出现了上市31年来的第三次利润下滑，2021年万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属上市公司股东净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

虽然整场业绩会“低调、谦虚、认错、找原因、想办法”，但万科作为行业龙头，2021年营收业绩仍是“保持正极”的房企，对未来的发展“充满”信心和底气。会上郁亮给2022年的工作任务定调：止跌企稳，稳中提升。具体措施方面，郁亮在《致股东书》中提到，2022年公司将以开发经营本业为主导，推进集团“一盘棋”建设，解决分散、操盘表现不稳定的问题，推动产品的系列化和标准化。同时严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中。对于2022年乃至更远的未来，万科的底气首先来自于郁亮总结的两个外部基础：一是国家有利于市场稳定的政策措施不断出台，二是房地产仍然是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。

逆市之下，有实力的不仅万科一家。新城控股也赶在3月31日之前公布了2021年财报公布：期内实现销售金额2337.75亿元，累计销售面积2354,73平方米，实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%，实现归属上市公司股东净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。2021年，新城控股成功迈入绿档。截至报告期末，新城控股的在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍；净负债率为48.12%，处于行业较低水平；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较2020年年末下降4.18个百分点。同时，在房地产钱紧时代，新城控股现金流也很充裕。据财报显示公司经营性现金流净额为219.85亿元，同比大幅增长5657.18%，这一数值已连续四年为正；整体平均融资成本为6.57%，同比下降0.15个百分点。

在业绩会上，新城控股管理层表示，未来将在稳健安全的前提下稳步推进各项经营活动，目前的可售货值不少于2800亿元，可见实力超强劲。业绩会上，新城控股董事长王晓松重提了“房地产行业从冲浪运动改变为帆船运动”的观点：行业的浪是可以看到的，但风是看不到的，只有不断提升自身能力，找准风向，才能迎风而上。

2021年上市公司财报显示，去年是房地产行业深度调整的一年，重新洗牌在所难免。据统计，2021年的内房股营收榜易主，碧桂园以5230.64亿元坐稳头把交椅，万科以4527.98亿元位居第二，中国海外发展以2422.41亿元位居第三。净利润方面，中国海外发展以净利润430.62亿元位居榜首，碧桂园以409.82亿元位列第二，万科以380.70亿元排在第三位。现金流方面，碧桂园手握现金1469.54亿元，位居榜首；万科、中国海外发展、华润置地现金超过千亿，分别为1407.08亿元、1309.56亿元、1067.73亿元。

财报季，上市房企集体交出各自成绩单，可谓几家欢乐几家愁！

回归产业基本面

探索新发展模式

成绩单是上一财报年度的总结，也是对下一财报年度的展望。

2021年12月召开的中央经济工作会议定下了“稳字当头、稳中求进”的发展基调。今年3月中旬，国务院金融稳定发展委员会、银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局等多部委，对资本市场、房地产、中概股等释放积极信号后，据不完全统计，今年以来已有六七十个城市”通过解除限购、放松限贷、降低首付比例等手段，对楼市调控政策进行不同程度“松绑”。知名地产媒体人、住在南京网总编辑贾璞向本报表示，种种迹象表明，前一阶段楼市调控力度已经见底，2022年乃至于未来两三年，对房地产行业应该是政策友好年、发展友好年、合作友好年、投资机会年。但是，经过前几年的深度调整，房地产市场将会更加规范，行业将进入良币驱逐劣币的发展新阶段。

在3月31日万科2021年业绩会上，董事会主席郁亮表达了对万科未来发展底气，除了两个外部基础外，还有三个内部基础：一、万科开发业务将持续保持在行业的第一阵营，2022年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障；二、万科的经营、服务类业务增速快，营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成良性的利润蓄水池；三、万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求。

万科“三个内部基础”涉及到土地储备、杠杠率、多元化经营等方面，是房地产企业未来发展的关键考题。以企业净负债率为例，“三道红线”方面，截止2021年底，77家内房股中，绿档房企有34家，黄档房企有28家，橙档房企有7家，红档房企有8家。随着多项政策的加持，对房地产企业金融监管逐渐加强，严控资金非法流入楼市。尤其今年流传甚广的“三道红线”规则，使得行业面临更加严峻的财务杠杆硬性制约。房地产行业“高杠杆”模式将成为昨日黄花，企业应当将注意力转移到经营杠杆上。业内人士预测，2022年将是房地产行业“新发展模式”元年，“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式，将转向注重产品与服务品质的发展模式。房地产业将回归产业基本面，围绕实体经济探索新的发展模式。

随着行业洗牌加速，真正具有实力的房地产企业将笑到最后。从土地褚备端观察，2021年度财报显示，随着金融监管逐步加强，“三道红线”、“贷款集中度”、“集中供地”等政策实施之后，国内房企土储占比均有所下滑。2021年土储TOP50名单中，有24家房企同比2020年土储“缩水”，其中雅居乐集团、祥生控股集团、合景泰富集团、绿地香港、禹洲集团、中国海外发展、瑞安房地产总土储同比下降超过10%；弘阳地产、旭辉控股集团、时代中国控股、中粮控股、美的置业、正荣地产、港龙中国地产总土储同比下降超5%。在这种趋势下，龙头房企的土储量仍然稳中有增。万科企业、新城发展总土储超过1万亿方，成为国内当之无愧的“土储王”。新城控股总土地储备达到1.38亿平方米，扣除公建配套、自持吾悦广场、已售未结等，全口径可售面积约5000-6000万方。其中一二线城市占比37%，长三角强三四线城市占比30%。从区域划分层面看，长三角区域占比达37%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比63%。期末已售未结3422万平方米，已售未结转金额约为人民币3296亿元。中国金茂、中国海外发展、龙湖集团、华润置地等10家房企总土储超过5000万方。

除了土地储备、现金流等硬实力外，随着进一步转向规范和企稳向好发展，房地产行业将呈现低增长、低利润、低容错、高风险的特点，回归到正轨和良性的轨道。高杠杠率等外部驱动转向苦练内功等内部驱动，房地产企业的经营体系、运营体系、管理体系、业务逻辑都将发生重大转向。

2021年底召开的中央经济工作会议，首提“加强预期引导，探索新的发展模式”，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。年报显示，一些头部房企正式努力拓展新的业务模式，实现了高质量发展。

万科的经营、服务类业务增长快速，2021年整体经营服务业务贡献了400亿元的收入，其中万科云营业收入240.4亿元，同比增长32.1%；万纬物流营业收入31.6亿元，同比增长68.9%；长租公寓实现营收28.9亿元，同比增长13.9%；商业运营营收76.22亿元，同比增长20.57%。万科物业收入过去十年复合增长速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力系商业近五年达20%，这些业务仍在快速发展当中。

新城控股“住宅+商业”双轮驱动，在商业模式上“轻重并举”。持有商业的同时，以输出服务和品牌的轻资产运作模式，作为商业拓展的重要组成部分。年报期内，新城控股新获取吾悦广场32座，其中重资产16座、轻资产16座。截至今年年3月25日，已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座，开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到189座，进驻全国135个城市。在地域选择上深耕长三角、布局全国化，55%的项目位于一二线及优质三线城市。截至期末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，整体出租率为97.63%，此外物业出租及管理毛利率高达72.64%。

回归产业基本面，围绕“更好满足购房者的合理住房需求”，努力“探索新的发展模式”，万科、新城控股等排在第一梯队的房企的探索，或许在一定程度上预示房地产行业未来健康发展的新走向。

江苏经济报记者黄建国

江苏经济网地产评论员王晓非徐璐