政策底、销售底和投资底总是顺次出现。

记者/钟黛编辑/陈晓平

房地产板块，一轮暴涨后偃旗息鼓。

4月11日，超十家A股地产公司跌停；12日，大量地产股继续阴跌，上涨为53家，而下跌共74家。其中，信达地产、阳光城等个股继续跌停，华夏幸福、嘉凯城等大跌5%以上。

在港上市的大量内房股，表现同样萎靡。

正荣、龙光、融信、旭辉等二线民营房企，均连续两日下跌，大量跌幅在10%左右。

一名券商地产分析师对《21CBR》总结道，地产股出现分歧，跌幅靠前的“含游资量”高，小跌或者平稳的以主流票为主。

游资炒作

3月16日，金稳委会议提出“及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，受此带动，大量地产股经历一波凌厉的涨势。

以阳光城为例，其股价于3月15日下探到2.05元后，便迎来了报复性反弹，在随后11个交易日，7个交易日收出涨停板，截至3月底，股价大涨106%；华夏幸福的股价也在3月中反弹，至3月底大涨46%。

股价开启了“暴力反弹”模式，但是，各房企的基本面未现根本好转。

同样是阳光城，3月共对外披露了30条公告，基本上每天一条公告的节奏，内容难言乐观：股东所持股份被司法冻结，股东所持股份被动减持，债务违约，境内、境外债券无法按时偿还本息……

4月8日，其再度公告，未能按期足额偿付债务融资工具，应付本息额7.9亿元。

华夏幸福情况稍好，董事长王文学在4月9日称，债务重组签约已达到半数，成功实现首次现金兑付，并完成与永清、广阳两个政府的资产交易协议签署。

有分析认为，违约主体率先上涨，源于其市值较低，便于游资拉盘。另有分析总结，短期涨幅靠前的地产股，多数有REITs（不动产投资信托基金）概念。

后续走势

多个券商地产分析师认为，短期地产股主导逻辑以政策博弈为主，长期来看，仍应拥抱优质房企。

东兴证券分析师陈刚表示，短期而言，随着政策的陆续释放与维稳预期的提升，行业政策氛围较为友好，市场对于民企违约风险的降低会存在较大的博弈。

长期而言，持有高信用的房企才是更为稳健的策略。

“融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书，也有望在需求回暖之时抢占先机。”

中金公司张宇团队认为，建议投资者在观察到重点政策举措推出之前，继续拥抱“均好型”优质开发商；后市如出现政策的积极变化，则可考虑适当兼顾“弹性”民企。

中信证券研报总结，房地产的三个底——政策底、销售底和投资底总是顺次出现。

2021年四季度，政策底已明确，3月以来因城施策的政策利好加速涌现，结合以往的规律，销售的回暖并不遥远，二季度商品房销售增速或将见底回升，但投资底仍需等待，地产股仍有上涨空间。

这一轮商品房销售反弹的幅度，或将弱于过去几轮。

据统计，4月前8天，32城新城销售面积同比下降49.9%，环比下降19.4%。其中一线城市同比下降48.6%，环比下降39.5%；二线城市同比下降49.0%，环比下降9.4%。

中信证券认为，历轮商品房销售反弹的幅度越来越弱，核心原因在于增量资金越来越少，细究有三大原因：

第一，棚改货币化退潮，国开行PSL（抵押补充贷款）持续净偿还；第二，二线及以下城市陆续松绑，一线城市和全局的需求刺激政策尚未出现；第三，居民收入增速下降，杠杆率上升，投资能力和意愿有所下降。

（作者：钟黛编辑：陈晓平）