投资要点

　　战略和执行经受考验的一年：2021 年在“三道红线”以及严格行业调控政策下，部分房企出现流动性风险，这也是对物管公司战略和执行的考验。

　　但物管公司交出了满意的业绩，体现了物业管理稳健的行业属性。1)规模持续扩张：2021 年港股物管行业上市公司平均在管面积2.2 亿平米，同比增长57.7%；平均合约在管比1.58，储备项目充足；2)业绩高速增长：

　　营收和归母净利润平均增速分别为53.5%和57.6%，平均归母净利率为14.6%，同比上升0.3 个百分点，盈利能力稳中略增；3)财务安全稳健：

　　物管公司均处于净现金状态，业务扩展对金融资源的依赖性很小。

　　物业管理行业的发展仍只走出了一小步，未来从在管规模、业态分布、业务结构、品牌和产品、经营效率等方面都有很大的提升空间。

　　规模是基础，业态更丰富：在管规模仍然是物管公司业务展开的基础，上市公司平均在管面积为2.2 亿平米，存量和增量市场仍然很大，物管公司将继续靠关连公司、招投标以及收并购等方式拓展规模；从业态上看，非住宅业态占比将持续提升，目前仅为34%；未来物管公司将加大市场外拓力度，加速非住业态拓展，考验物管公司的品牌力、产品力和服务力。

　　业务专业化，结构多元化：物业管理逐渐摆脱房地产公司的附属地位，需要有更多的科技投入，提升管理效率和服务水平，同时要降低业务对关连方的依赖度。从业务结构上看2021 年行业基础物管收入占比为55%，同比降低2 个百分点，社区增值和非业主增值服务分别增长2 个和降低3 个百分点，同时物管公司开拓了更多的其他业务。

　　质量要权衡，效率要提升：2021 年物管公司受关连方占款、收购带来贸易应收款及部分城市服务项目政府支付能力下降等因素影响，导致资产负债表恶化，部分公司应收账款周转率远低于行业平均、经营性净现金/净利润覆盖倍数小于1.另外，考虑到被收购标的关连方占款能否回款、基础物业服务收缴率以及持续外拓能力能否提升均有待验证，长期或存在商誉减值压力，物管公司收并购更加谨慎。

　　商管公司看重资产质量和运营能力：2021 年各商管公司加快开业节奏，华润万象生活、宝龙商业及星盛商业分别新开业13、22 和4 个项目，各商管公司未来2-3 年开业计划明确。商管公司可享受商户业绩增长带来的收益，激励商管公司更注重运营能力的提升。虽然2022 年上半年短期受到疫情的影响，但商管公司管理的资产质量和运营能力才是关键。

　　业绩和估值的弹性更大：我们认为在“稳增长”和“宽信用”的大环境下，房地产公司将有更友好的发展环境，行业的流动性风险解除，新房销售也将逐步回暖。物管公司有更好的业务成长性，更安全的财务状态，估值将会有更大的弹性。我们看好经营独立性高、内生增长能力强、盈利质量佳的物管公司。行业首选旭辉永升服务、中海物业、保利物业、新城悦服务，建议关注华润万象生活、绿城服务、越秀服务。

　　风险提示：业务扩张和收购不及预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预

（文章来源：兴业证券）