近年来，物流市场已成为全球投资者关注的焦点。与传统资产相比，物流资产仍有相对较高的资本化率。随着电商渗透率的逐步上升，以及及时生产(Just In Time，又译为准时生产、实时生产)向预生产的转化，为仓储业绩长期增长带来保证。

　　第一太平戴维斯日前发布的《中国物流地产》专题报告(以下简称“《报告》”)指出，目前新冠肺炎疫情在全球范围迟迟未散，多国供应链及生产饱受冲击，但同时也刺激了全球对中国产品的需求，导致出口在2021年同比增加21.2%至21.7万亿元，贸易顺差上涨20.2%，达到4.4万亿元。

　　第一太平戴维斯中国区产业及物流地产部负责人罗瑾向《中国经营报》记者表示，在产业和消费升级两大因素驱动下，物流地产正成为中国房地产市场中发展最快的领域之一。越来越多的开发商、投资者关注到物流地产的潜力，也对物流地产的数字化和低碳化提出了更高要求。

　　物流资产备受资本青睐

　　《报告》显示，出口曾是国内仓储重要的需求来源，随着更多市场陆续打开，出口增长势头不减；而国内消费增长、产品更新迭代，消费者对物流配送要求更加严苛，也使得物流行业的升级潜力越发被各方关注、看好。

　　“中国政府已出台多项政策及规范，并将物流列入新基建领域，支持相关投资与建设，同时以此促进欠发达地区发展。”《报告》指出，具体包括通过降低物流成本，为关注消费的中小企业创造经济活动等方式缩小城乡差距。

　　罗瑾告诉记者，新物流设施的铺设将采用明确的自上而下的方式，且拥有长期愿景，包括在2025年之前建成150个先进物流枢纽，根据农产品产出需要建立30个全国性和70个区域性冷链物流基地等，同时与农业等其他经济部门相协调，满足更广阔的国家战略需求。“物流枢纽、主干线路、区域配送中心和最终配送节点等功能均已得到明确。”

　　尽管中国物流产业发展如火如荼，但相较发达国家在人均保有量上仍差距较大。第一太平戴维斯数据显示，中国约有8000万平方米的甲级物流设施，人均拥有0.06平方米；而日本人均拥有甲级物流设施0.2平方米，美国为0.8平方米，澳大利亚则达1.3平方米。按此推算，中国物流市场未来仍存在广阔的增容空间。

　　冷链业也面临着相似的供应不足问题。数据显示，中国城市人均冷库体积约为0.152立方米，而美国达到0.571立方米，印度则为0.312立方米。

　　“在过去五年，诸多不同类型的投资者纷纷入局物流地产行业。在市场整合之前，参与者的数量还会进一步增加。”罗瑾表示，最终的市场领先者将会采用由地产科技支持的自动化设备，在降低成本、提升效率之余，秉持可持续性标准。“他们还将建立广泛的设施网络及次级物业，为全国领先的零售商、第三方物流及电商平台提供一站式解决方案。”

　　《报告》同时认为，在中国和世界范围内，资本持续追逐房地产热度不减，也给所有资产类别的收益率带来压力，而物流资产在展现较为丰厚的投资回报之余，同时迎来了第三方物流、电商和零售租户的上升需求，因而备受资本青睐。

　　“由于物流资产价格攀升，目前其收益率相较十年前已减半，一线城市物流资产收益率徘徊在4.5%~5.5%之间，正逐步趋向与市中心甲级写字楼相当的水平。”《报告》指出。

　　上海市场供应或将创新高

　　记者注意到，在众多热门物流城市中，上海市以631万平方米的物流仓储项目总存量高居全国第一。

　　“从资本市场来看，上海市2021年全年共录得四宗物流仓储相关的大宗交易。包含凯德中国信托及深国际分别购入资产包中位于上海市的两个项目在内，共计成交金额估值约为25.4亿元。”第一太平戴维斯此前发布的市场分析报告显示。

　　“由于物流资产单项资产标的较小，为实现规模化，提高收购效率，物流资产成交多以资产包方式成交。”谈及当下物流资产的交易特点，罗瑾表示，过去物流领域主要由境外资本主导，近期一些境内投资者和开发商开始进入或扩大在该领域的布局。同时，房地产投资信托基金的成功推出，也将会为整个物流市场带来更多的流动性。

　　第一太平戴维斯分析认为，2021年，上海市新交付的物流仓储项目多位于金山和奉贤两个子市场，随着当年末大体量项目交付，上海市全市的物流仓储市场整体空置率环比上升了7.9个百分点，达到13.0%。

　　“2022年，预计金山及青浦等子市场仍有较大体量高标仓项目入市；此外，奉贤、嘉定等子市场预计亦有新增项目入市，计划交付面积预计将超过百万平方米，上海将迎来物流仓储市场供应新高。”第一太平戴维斯表示。

　　另一方面，位于上海市周边的城市物流产业发展也走在全国前列，其中以江苏省苏州市最为突出。

　　《报告》显示，2021年，苏州市城市板块物流仓储全年供应量超百万平方米。其中，张家港市和昆山市的供应量在15万平方米左右，其余子市场供应水平相当，在25万~27万平方米之间。苏州城区供应主要位于相城区、吴江区及苏州高新区(虎丘区)；太仓市供应主要位于浏河和太仓港；常熟市供应则主要位于支塘区域。

　　在空置率方面，苏州城区及昆山市子市场在2020~2021年均稳定在5%左右，品牌方直接大面积定制及租赁活跃。在苏州工业园区，包括阿迪达斯和欧莱雅等在内的多家大型企业皆有10万平方米及以上的大体量定制仓库。

　　此外，由于苏州城区的供应量相对较大，需求也较为旺盛，全年共计吸纳面积约46万平方米，领先各子市场。苏州城区主要吸纳了来自城市配送、工业制造及第三方物流的旺盛需求。

　　在罗瑾看来，随着一线城市物流地产资本化率的下探，苏州市作为环沪地区最重要的仓储物流市场，需求增长的确定性高，其物流资产未来有望更多地出现在物流仓储组合中。

（文章来源：中国经营网）