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中金：4月房价转跌、预期走弱；租金继续下行

张宇 李昊 王璞 中金点睛

我们更新了2022年4月中金存量住房市场监测体系相关数据。

摘要

4月房价环比转跌；年初以来各城市群房价走势一致性低迷。4月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比下降1.1%，结束了1季度以来的微弱上行趋势，房价重回2021年末水平；同时，尽管各地受疫情和楼市政策调整影响程度不一，但各城市群年初至今房价累计变化幅度差异不大，均在+1.1%至-1.7%之间，普遍表现低迷。此外，4月全部城市平均成交议价空间再创新高达到3.42%（该指标此前峰值出现在去年11月，其后小幅收窄），也反映出存量房市场上卖方议价能力再次边际走弱，市场温度有所下行；中金存量房市场景气指数4月也环比下行0.08%至99.18。

4月房价预期继续下行，后市房价走势取决于楼市政策调整和各地疫情发展的综合影响。需求侧来看，反映重点城市潜在购房需求的存量挂牌房源关注度4月环比基本持平。供给侧来看，尽管存量挂牌房源平均调价幅度边际略收窄15个基点至-2.48%，但受新增挂牌房源影响，4月重点城市中金同质性二手住宅加权平均挂牌价格指数环比下降0.6%至101.7，潜在售房者价格预期持续下行。往前看，考虑到4月底政治局会议对房地产的表述较为积极，后市行业相关政策大概率会进行更为有力的优化调整，房价预期下行趋势或有所缓解，但仍需考虑各地疫情发展可能带来的不确定性影响。

4月待租周期达监测以来最短，但租金水平继续边际下行。4月平均待租周期继续缩短至1.52个月，为监测以来最短；但租金水平却边际继续下行0.5%，4月中金同质性挂牌租金指数已回落至99.9，也达监测以来最低。该现象与传统租赁旺季存在明显差异，我们认为这可能是由于疫情背景下看房、寻租面临一定困难，出租方为减少空置可能愿意适度降低价格。

从成交价格走势、买卖双方议价能力均势、领先挂牌价格等多方面来看，房价预期下行趋势已初步形成，后市能否有所缓解或扭转，须视各地在政治局会议表态后的具体措施力度和疫情发展情况而定。在基本面指标进入修复通道前，建议仍以安全边际较高的优质龙头为主，同时对受益于基本面好转的“弹性”民企加大关注。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。

正文

中金存量住房市场价格指标体系

图表1：2022年4月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数跌至97.1（2022年3月98.1），其中超高/高能级城市和中低能级城市加权平均成交价格指数分别为98.0和95.5（2022年3月为99.4和95.9）

图表2：2022年4月中金­­同质性二手住宅成交价格指数同比下降的城市为40个（2022年3月34个），全部城市加权平均成交价格指数同比跌幅走阔至-6.3%（2022年3月-4.6%）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

注：同比上升、持平、下降分界点分别为+3%和-3%。

图表3：2022年4月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比下跌1.1%（2022年3月+0.4%）

图表4：2022年4月中金同质性二手住宅成交价格指数11城环比上涨（2022年3月27城），10城环比持平（2022年3月10城），28城环比下降（2022年3月12城）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。

图表5：2022年年初至今，7个城市群房价微涨，5个城市群房价微跌，整体差异不大

图表6：2022年4月多数城市群房价环比均有所下跌

图表7：各城市中金同质性二手住宅成交价格指数年初至今涨幅

图表8：2022年4月各城市二手住宅平均、最高、最低成交价格

中金存量住房市场活跃指标体系

图表9：2022年4月全部城市加权平均成交周期环比持平仍为179天，加权平均成交议价空间边际上行至3.42%

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

注：成交周期为滞后性指标，通常滞后成交议价空间3-6个月。

图表10：2022年4月重点城市近期挂牌的在售二手住宅加权平均关注度环比持平，保持在13.0人次

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

注：自2021年11月起监测城市停止公布近30日内带看次数指标，需求端领先指标仅保留关注度，需要提示的是在市场上行阶段关注度指标通常持续上行，但市场平稳或下行阶段关注度指标通常保持平稳或小幅波动下行而非大幅下行，这主要是由于潜在购房者停止购房计划后通常不会特意取消对此前关注房源的关注操作。

图表11：2022年4月中金同质性二手住宅重点城市加权平均挂牌价格指数环比下降0.6%至101.7

图表12：2022年4月中金同质性二手住宅挂牌价格指数未见城市环比上涨（2022年3月1城），7城环比持平（2022年3月6城），15城环比下降（2022年3月15城）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。2021年3月挂牌指标监测城市增加东莞，2021年8月增加无锡和马鞍山，2021年9月增加咸阳，但由于上述城市数据较短，故暂不在加权计算中纳入上述城市。

图表13：2022年4月仅长沙、北京和沈阳中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比略上行，其余均现不同程度跌幅

图表14：2022年4月，重点城市在售二手住宅挂牌价调增套数占比基本持平、调减套数占比走高

图表15：2022年4月在售二手住宅挂牌价调增套数占比最高的城市是大连和合肥

图表16：2022年4月大连在售二手住宅挂牌价调增套数占比环比增幅最大为2ppt，郑州跌幅最深为1.1ppt

图表17：2022年4月重点城市加权平均在售调价二手住宅调价幅度边际收窄15BP至-2.48%

图表18：2022年4月各城市在售调价二手住宅调价幅度仍均为负值，下调幅度最浅的城市是上海为-0.6%

图表19：2022年4月郑州在售调价二手住宅平均调价幅度环比下行幅度最深，达到-43BP

中金存量住房市场景气指数体系

图表20：2022年4月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数环比分别下跌至99.18和99.74

图表21：2022年4月12城景气指数高于100，37城景气指数低于100（与2022年3月持平）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

注：以2Q20至3Q20的平均水平为100。

图表22：2022年4月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数同比降幅分别走阔至-1.25%和-0.80%，同比下降城市数为43城（与2022年3月持平）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

注：同比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。

图表23：2022年4月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数环比均下跌0.08%

图表24：2022年4月中金存量住房市场景气指数仅1城环比上涨（2022年3月25城），29城环比持平（2022年3月12城），19城环比下降（2022年3月12城）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.1%和-0.1%。

图表25：2022年4月重点城市中金存量住房市场领先指数环比基本持平

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

注：以2Q20至3Q20的平均水平为100。

中金存量住房市场租赁指标体系

图表26：2022年4月中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比继续下跌0.5%至99.9

图表27：2022年4月监测20城中同质性挂牌租赁住宅租金指数1城环比上涨（2022年3月1城），2城环比持平（2022年3月5城），17城环比下降（2022年3月14城）

资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部

注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.25%和-0.25%。

图表28：2022年4月加权平均挂牌住宅租售比环比上行0.7BP至1.98%，平均待租周期下降至1.52个月

图表29：2022年4月20城挂牌租赁住宅平均租金为42.4元/（平方米*月）

图表30：2022年4月监测城市挂牌租赁住房租金指数环比下跌幅度最大的城市为苏州，为-2.0%

图表31：2022年4月北京、广州、上海的挂牌住宅租售比中位数分别为1.73%、1.72%和1.87%

图表32：2022年4月挂牌住宅租售比环比涨幅最高的城市为西安，为7.0BP，跌幅最深的是成都，为-4.7BP

图表33：2022年4月多数城市挂牌租赁住宅平均待租周期都在2个月以内

附录：覆盖城市范围说明

图表34： 中金存量住房市场监测体系覆盖城市范围

责任编辑：李昂