核心观点：稳地产是稳消费的第一步

　　居民可支配收入并不能决定消费意愿，2016 年后房价才是消费者信心的最大推动力。2014 年后，消费者信心就开始与居民收入发生背离，即居民收入保持平稳增长，但消费者信心整体处于快速增长的趋势。这个现象的背后是房地产以及金融资产(股票、基金等)作为居民最重要的资产端，其价格涨跌影响到了居民对未来收入的预期，最后反馈到居民的消费信心和消费意愿。2014 年-2015 年股市的快速上涨成为了推动消费者信心的主要推动力，随着股市的崩跌，2016 年-2018 年占居民资产比重最大的房地产价格开始接力股市成为推动消费者信心的核心动力。

　　房价继续下行空间已经不大，房价较消费者信心早3-4 个季度见到低点，消费进入企稳阶段。从房地产市场情绪来看，看涨房价的人数占比已经接近有数据以来的最低值，反映了市场情绪极度悲观，房价继续下跌的空间已经不大，在地产政策利好政策不断出台下，房价在未来不久的时间有望止跌反弹。从历史来看，房价较消费者信心早3-4 个季度见到低点，是个领先指标。

　　房价未来难以大幅上行，根据美国的发展经历，随着金融资产占居民资产比重的增加，股市有望成为未来消费者信心增长的长期动力。目前我国的居民杠杆率已经和发达国家的差距不大，因此房地产市场继续击鼓传花，靠后来人背负更多房贷以支撑房价上涨的游戏难以维持。2008 年金融危机后，随着美国的大放水，金融资产占美国居民资产的比重快速增长。在金融资产比房地产占据更大的资产比重后，美国消费者信心指数开始与房地产市场的走势出现背离，而继续与股票市场的走势趋同。随着我国金融资产占据居民资产的比重不断增加，未来股市有望取代房价成为我国消费者信心增长的长期推动力。

（文章来源：太平洋证券）